Bối cảnh nền kinh tế Việt Nam
Nền kinh tế Việt Nam trong năm 2023 chứng kiến sự biến động không thuận lợi về mặt kinh tế và chính trị toàn cầu, nhưng đã có những bước phát triển tích cực nhờ vào sự chỉ đạo quyết liệt và hiệu quả từ Chính phủ và Thủ tướng. Đặc biệt, sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị, nỗ lực không ngừng của các cấp, các ngành, và sự đồng lòng từ cộng đồng doanh nghiệp cũng như người dân cả nước đã góp phần quan trọng trong việc đạt được mức tăng trưởng kinh tế ấn tượng. Dù không chạm đến mục tiêu 6,5% đề ra trong Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội năm 2023 và Nghị quyết 01/NQ-CP của Chính phủ, mức tăng trưởng 5,05% vẫn được đánh giá cao và đưa Việt Nam vào nhóm các quốc gia có mức tăng trưởng cao nhất khu vực và thế giới.
Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô trong nước tiếp tục ổn định, lạm phát được kiểm soát ở mức phù hợp, cung cầu hàng hóa thiết yếu được bảo đảm, hoạt động mua sắm hàng hóa, tiêu dùng nội địa duy trì mức tăng khá. Đồng thời, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tiếp tục là trụ đỡ vững chắc của nền kinh tế với mức tăng ổn định, khẳng định hiệu quả từ sự chuyển đổi cơ cấu ngành, bảo đảm nguồn cung lương thực, thực phẩm, hàng hóa thiết yếu trong nước và gia tăng xuất khẩu. Đầu tư công cũng được đẩy mạnh về số vốn thực hiện và tốc độ tăng tỷ lệ giải ngân ở mức cao, an sinh xã hội được quan tâm kịp thời, hiệu quả.
Về thị trường bất động sản, Việt Nam không đứng ngoài vòng xoay của những biến động mạnh mẽ theo chu kỳ kinh tế, tương tự như mô hình đã thấy ở các nước phát triển như Mỹ và Nhật Bản. Trong thời kỳ kinh tế phát triển nhanh chóng, sự tăng trưởng bền vững của GDP và thu nhập bình quân đầu người, cùng với tiến trình đô thị hóa đẩy nhanh đã là những động lực mạnh mẽ cho sự tăng giá của bất động sản. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng, trong bối cảnh kinh tế gặp khó khăn hoặc khi bước vào chu kỳ suy thoái, giá bất động sản cũng sẽ chịu ảnh hưởng và có xu hướng giảm mạnh.
Việt Nam, trong nỗ lực cân đối và ổn định thị trường, có thể học hỏi từ mô hình của Đức và Thụy Điển trong việc quản chế và điều tiết thị trường bất động sản. Việc kiểm soát giá nhà và duy trì sự ổn định trên thị trường thông qua các biện pháp quản lý chính sách, cung cấp nhà ở công cộng và hỗ trợ tín dụng cho người mua, thuê nhà có thu nhập thấp, có thể là những giải pháp thiết thực trong việc hạn chế những biến động mạnh và bất lợi cho kinh tế và xã hội.
Mối liên hệ giữa GDP và giá nhà
Mối liên hệ giữa GDP và giá nhà rất phức tạp và hai chiều, phản ánh sự tương tác chặt chẽ giữa thị trường bất động sản và nền kinh tế tổng thể.
Từ GDP đến Giá Nhà
- Tăng trưởng Kinh tế và Thu nhập Bình quân: Khi GDP tăng trưởng, thu nhập bình quân đầu người thường tăng lên, tạo điều kiện cho người dân có khả năng chi trả cao hơn cho nhà ở. Điều này khiến tăng cầu về bất động sản, đẩy giá nhà lên cao.
- Đầu tư và Phát triển Hạ tầng: Tăng trưởng kinh tế thường đi kèm với đầu tư vào hạ tầng và các dự án phát triển, từ đó nâng cao giá trị của bất động sản ở những khu vực được đầu tư.
- Lạm phát: Trong một nền kinh tế tăng trưởng, lạm phát có thể tăng lên, khiến giá của nhiều loại tài sản, bao gồm cả bất động sản, tăng lên.
Từ Giá Nhà đến GDP
- Tác động đến Tiêu dùng: Giá nhà tăng tạo ra hiệu ứng của cải, khiến chủ nhà cảm thấy giàu có hơn và sẵn lòng chi tiêu nhiều hơn, từ đó thúc đẩy GDP. Ngược lại, khi giá nhà giảm, chủ nhà cảm thấy nghèo đi, hạn chế chi tiêu, dẫn đến giảm GDP.
- Đầu tư vào Bất động sản: Khi giá nhà tăng, đầu tư vào bất động sản trở nên hấp dẫn hơn, thu hút đầu tư từ cả trong và ngoài nước, từ đó thúc đẩy GDP. Tuy nhiên, điều này cũng có thể tạo ra bong bóng bất động sản, khi đầu tư dựa trên kỳ vọng về giá tăng liên tục mà không dựa trên giá trị thực tế.
- Ngành Xây dựng và Liên quan: Sự tăng giá trong thị trường nhà ở thúc đẩy ngành xây dựng và các ngành liên quan như vật liệu xây dựng, dịch vụ kiến trúc, thiết kế nội thất, v.v., từ đó góp phần vào GDP.
Yếu tố Điều tiết và Hỗ trợ từ Chính phủ
- Chính sách của chính phủ đóng vai trò quan trọng trong việc kiểm soát mối liên hệ này. Các biện pháp như điều tiết tín dụng, quy định về mua bán bất động sản, thuế và ưu đãi có thể ảnh hưởng đến giá nhà và tác động ngược trở lại GDP.
- Chính phủ cũng có thể đóng vai trò trong việc cung cấp nhà ở xã hội và hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp, giúp ổn định thị trường nhà ở và hạn chế tác động tiêu cực đến GDP do biến động giá nhà.
Dự đoán xu hướng giá nhà theo tăng trưởng GDP
Trong quý 1/2023, tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) của TP HCM quý I chỉ tăng 0,7% so với cùng kỳ năm trước. Cùng với sự tăng trưởng trong phát triển kinh tế, giá nhà của TPHCM cũng có xu hướng tăng theo. Giá bán căn hộ trung bình trong quý I/2023 tăng 2% so với quý trước và 10,2% so với cùng kỳ năm ngoái, nằm ở mức trên 60 triệu đồng/m2. Nguồn cung giai đoạn này gần 2.900 căn hộ được chào bán ra thị trường, tăng hơn gấp đôi so với cùng kỳ năm trước đó và 1,2 lần so với quý IV/2022.
Sang quý 2/2023, tổng sản phẩm của TP.HCM (GRDP) quý 2/2023 tăng 5.87%, gấp hơn 8 lần mức tăng trưởng quý 1 (quý 1 tăng trưởng 0.7%). Mặc dù, tăng trưởng GDP nhưng giá căn hộ chung cư giảm chủ yếu là do tâm lý chờ đợi của người mua nên các chủ đầu tư đã điều chỉnh giá giảm xuống để kích cầu, nhờ vậy, tỷ lệ hấp thụ của các dự án này trong quý gần nhất đạt gần 80%. Giá sơ cấp trung bình trong quý II/2023 tại TP.HCM đạt mức dưới 60 triệu đồng/m2, giảm 4,8% so với quý I/2023.
Quý 3/2023, nhờ động lực từ tiêu dùng, đầu tư công và miễn, giãn thuế, kinh tế TP HCM cải thiện liên tục qua 3 quý, giúp GRDP 9 tháng tăng 4,57%, tiếp tục tăng cao hơn hai quý trước, đạt 6,71%. Số lượng căn hộ mở bán mới đa phần đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu với mức giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ trong quý 3 đạt hơn 60 triệu đồng/m2. Như vậy đến quý 3, giá bán sơ cấp đã phục hồi trở lại so với quý II (dưới 60 triệu/ m2).
Trong quý IV/2023, căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng giá tại TPHCM, một số dự án có mức độ tăng bình quân 3,6-4,4%. Trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp (giá 25 – 50 triệu đồng/m2) đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch. Tốc độ tăng trưởng kinh tế quý 4 theo GSO có xu hướng tích cực, cao hơn các quý trước của năm 2023, cụ thể quý 1 tăng 3,41%, quý 2 tăng 4,25%, quý 3 tăng 5,47%.
Giá chung cư căn hộ được dự báo là sẽ tiếp tục tăng. Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến 2023, chỉ số tăng giá chung cư ở Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 82% và 56%. Còn theo tính toán của Savills Việt Nam, mức tăng trưởng giá căn hộ chung cư từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 là 13%/năm.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, giá chung cư nội đô dù đã cao nhưng đà tăng vẫn tiếp tục vì lượng cầu lớn trong khi nguồn cung hạn chế. Trong đó, giá bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng trung bình 3 – 8%, với chung cư cao cấp tăng nhiều nhất. Nguồn cung hạn chế cũng sẽ khiến giá cho thuê căn hộ Hà Nội trong năm 2024 tăng khoảng 5%.
Lý giải nhận định này, ông Đính cho rằng, nguồn cung khan hiếm, đặc biệt là các căn hộ giá rẻ, bình dân thiếu hụt trầm trọng, cộng với việc tăng chi phí đầu vào từ vật liệu, nhân công, giá đất…đã tác động cộng dồn vào giá chung cư.
“Nhu cầu nhà ở của người dân tại các đô thị lớn vẫn rất cao, trong khi công tác chuẩn bị đầu tư các dự án bất động sản kéo dài, khiến nguồn cung không thể đáp ứng ngay lập tức, nhiều dự án cũng bị đình trệ do vướng mắc pháp lý nên giá căn hộ chỉ có thể vẫn neo ở mức cao hoặc tiếp tục tăng”, ông Đính nói.
Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ cũng đưa ra nhận định, giá chung cư trong năm 2024 sẽ tiếp tục xu hướng tăng. Lý giải điều này, ông Võ cho rằng, câu chuyện tăng giá nhà bất chấp thị trường bất động sản trầm lắng không có gì là bất ngờ khi giá nguyên vật liệu, nhân công đang được tăng đều qua mỗi năm, do đó chi phí để xây dựng một ngôi nhà chắc chắn cũng sẽ tăng theo tương ứng.
Chưa kể, một bộ phận chuyên đầu cơ, mua đi bán lại ở thị trường thứ cấp đã khiến giá nhà đến tay người sử dụng cuối cùng bị thổi lên nhiều lần.
Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cũng nhận định giá chung cư sẽ tiếp tục tăng thời gian tới do giá đất và chi phí xây dựng tăng cao.
Ngoài ra, việc phải đầu tư nâng cao chất lượng của sản phẩm và cùng các hạ tầng tiện ích xung quanh, dự án nội khu cũng dẫn đến giá thị trường sơ cấp, hay giá của những dự án mới tung ra luôn ở mức cao hơn so với mặt bằng chung thị trường căn hộ để bán.
Ở khía cạnh khác, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội đánh giá, sự chuyển dịch nhu cầu của người mua hiện nay đang tập trung vào phân khúc chung cư vì đây là một trong những sản phẩm có mức giá phù hợp để người dân có thể chi trả, dù đã tăng đáng kể.
“Tâm lý thay đổi này khiến nguồn cầu ngày càng nhiều, trong khi nguồn cung ít nên mặt bằng giá chung cư còn tiếp tục ở mức rất cao. Với những dự án đang xây dựng và mới mở bán, biên độ tăng giá sẽ cao hơn, bởi các chủ đầu tư đang chịu áp lực lớn về chi phí đầu vào. Dự báo, giá chung cư sẽ tiếp tục tăng trong nhiều năm tới, trong bối cảnh nhu cầu lớn được tạo ra từ quá trình đô thị hóa”, ông Điệp phân tích.
Nhìn về tương lai, những dự báo cho thấy mặc dù có những thách thức nhất định, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh vẫn sẽ tiếp tục là một kênh đầu tư hấp dẫn, đặc biệt khi nguồn cung mới được dự kiến sẽ khan hiếm, cùng với việc chi phí xây dựng và giá đất tiếp tục tăng. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải luôn nhạy bén và cập nhật với thông tin thị trường để có thể đưa ra những quyết định đầu tư thông minh và hiệu quả.
Trong mọi tình huống, việc giữ vững niềm tin vào thị trường, đồng thời chuẩn bị sẵn sàng cho các biến động là chìa khóa để thành công trong thị trường bất động sản năng động như TP Hồ Chí Minh. Đối với nhà đầu tư, việc tiếp tục theo dõi sát sao các diễn biến của thị trường, cũng như đánh giá một cách toàn diện về mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế và giá bất động sản sẽ luôn là bước đi cần thiết trên con đường đầu tư.
